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Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Das ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung, das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros,  Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.

Welche Vermietung unterliegt 10% und welche 20 %?

Steuersatz 10 % Steuersatz 20 %
Vermietung zu Wohnzwecken (ausgenommen Heizkosten) Vermietung und Verpachtung von Maschinen und sonstigen Betriebsvorrichtungen
Leistungen von Wohnungseigentümer-gemeinschaften zur Erhaltung der Anlage, soweit sie für Wohnzwecke genutzt wird (ausgenommen Heizkosten) Vermietung von Räumlichkeiten oder Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen (Garagen)
  Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen (in Wohnungen)
  Heizkosten im Rahmen der Vermietung für Wohnzwecke
  Vermietung von Parkplätzen bzw. Garagen

Unechte Befreiung

Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit, das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht.

Solche Vermieter haben allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn der Mieter ein Arzt ist, der die Räumlichkeiten für seine Arztpraxis nutzt, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.

Neuer Steuersatz von 13 % nur für Beherbergung

Von der Vermietung für Wohnzwecke ist die Beherbergung zu unterscheiden. Zur Unterscheidung, ob eine Beherbergung oder eine Vermietung zu Wohnzwecken vorliegt, ist der Verwendungszweck maßgeblich, d. h. bei einer Vermietung muss der Mieter den Mietgegenstand als Wohnung nutzen.

Für Beherbergungen gilt ab 1.5.2016 grundsätzlich der neue Steuersatz von 13 % (bisheriger Steuersatz: 10 %) – außer es trifft eine Übergangsregelung zu.

Was zählt zur Beherbergung?

Der Begriff Beherbergung umfasst nicht nur die reine Überlassung von Räumlichkeiten, sondern auch gewisse Leistungen für Touristen, wie die Betreuung

  • der überlassenen Räumlichkeiten, wie z. B. Reinigung der Zimmer oder die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern, Kühlung und Beleuchtung oder
  • des Gastes selbst, z. B. Anbieten eines Frühstücks

Diese Dienstleistungen müssen dem Gast einen Aufenthalt ermöglichen, ohne dass er umfangreiche eigene Vorkehrungen treffen muss. Ein Indiz für die Beherbergung ist auch die kurzfristige Dauer der Vermietung.

Stand: 11. April 2016

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